Régie et gérance : le diagnostic plomb dans vos immeubles

Une régie ou une gérance ne gère jamais un seul bâtiment. Elle a sous sa responsabilité des immeubles de locatifs, des PPE, parfois des locaux commerciaux, construits à des époques très différentes. Le plomb peut se trouver dans des peintures anciennes, dans des conduites d'eau ou dans des matériaux de chantier. La question n'est donc pas « ce bâtiment est-il dangereux ? », mais « où faut-il regarder en premier, et à quel moment ? ».

Cette page propose une méthode de travail pour un parc d'immeubles. Elle ne remplace pas le diagnostic lui-même, qui est réalisé par un spécialiste. Notre rôle est de vous informer, puis de vous mettre en contact avec un spécialiste du diagnostic de votre région.

Pourquoi la régie est en première ligne

Le propriétaire décide des travaux, mais c'est la régie qui les prépare, les commande et qui reçoit les questions des locataires. C'est elle aussi qui connaît l'historique des immeubles : rénovations passées, changements de fenêtres, remplacements de colonnes, peintures de cages d'escalier.

Sur le plan juridique, le point de départ est le Code des obligations (RS 220, état au 01.10.2026). Le mot « plomb » n'y apparaît pas : il ne contient aucune règle propre à ce métal. Mais il fixe des principes généraux qui concernent votre mandat :

• l'article 256 traite de l'état approprié de la chose louée, ce qui concerne le bailleur ;
• l'article 197 prévoit la garantie des défauts du vendeur, même ignorés de lui ;
• l'article 199 rend nulle une clause d'exclusion de garantie lorsque le défaut a été dissimulé frauduleusement.

Ces articles ne disent pas qu'un diagnostic est obligatoire. Ils expliquent surtout pourquoi une information écrite et datée sur l'état d'un immeuble protège le propriétaire que vous représentez. Pour savoir ce qui s'applique à un cas précis, rapprochez-vous de votre juriste ou de votre association professionnelle.

Le parcours d'une régie, étape par étape

Le schéma ci-dessous résume l'ordre dans lequel les régies procèdent le plus souvent. Chaque étape est détaillée plus bas.

Première étape : l'inventaire du parc

Commencez par un tableau simple, immeuble par immeuble. Notez pour chacun l'année de construction, les rénovations connues, la nature des travaux déjà réalisés sur les peintures, les fenêtres et les conduites d'eau. Ajoutez les documents que vous possédez : anciens rapports, factures de peinture, plans de rénovation.

Ce travail n'exige aucune mesure. Il sert à repérer les immeubles dont l'histoire est mal connue, car ce sont ceux où une vérification a le plus de sens. L'outil « Mon bâtiment est-il concerné ? » vous aide à structurer ces premières informations pour un bâtiment donné.

Deuxième étape : les priorités avant les travaux

Un parc entier ne se diagnostique pas en une fois. Les régies classent généralement les immeubles selon trois critères : des travaux sont-ils prévus à court terme, les parties communes sont-elles concernées, et les logements sont-ils occupés pendant l'intervention ?

Le critère le plus important est le chantier prévu. Quand des travaux touchent de vieilles peintures ou des conduites anciennes, le diagnostic se demande avant le début du chantier, pas pendant. Vous évitez ainsi un arrêt imprévu et des discussions avec les entreprises. Si malgré tout une découverte survient en cours de route, la page découverte en cours de chantier explique la conduite à tenir, et celle sur le chantier à l'arrêt traite des conséquences pour le calendrier.

Pour savoir quel type de diagnostic correspond à votre projet, l'outil « Quel diagnostic pour mon projet ? » propose une orientation, et le calendrier de chantier montre où placer le diagnostic par rapport aux autres étapes.

Troisième étape : la demande de diagnostic

Pour que le devis soit utile, il faut décrire l'immeuble de façon précise. Les spécialistes tiennent compte des mêmes critères d'un cas à l'autre : le type de bâtiment et sa surface, le nombre de logements ou de pièces, l'année de construction, les éléments à examiner, le nombre de prélèvements et d'analyses, l'accès aux locaux et l'urgence d'un chantier prévu.

Aucun montant n'est donné sur ce site : le prix dépend du bâtiment, et seul un devis sur mesure peut le fixer. Le devis est gratuit et sans engagement, vous le demandez par le formulaire de demande de devis. Le fonctionnement complet est décrit à la page comment ça marche.

Quatrième étape : lire le rapport

Le rapport indique ce qui a été examiné, ce qui a été prélevé et les résultats d'analyse du laboratoire. Pour comprendre les termes, la page sur l'analyse en laboratoire donne les repères utiles. Gardez le rapport dans le dossier de l'immeuble : il vous servira lors d'un changement de locataire, d'une vente ou d'une prochaine rénovation.

À titre de repère, la teneur maximale en plomb des peintures fixée par l'ORRChim est de 0.01 % en masse (soit 100 mg/kg). À Genève, la directive SABRA retient un critère de décision surfacique de 500 µg/cm² (soit 0,5 mg/cm²). Ces valeurs viennent de textes différents et ne s'échangent pas : ne les comparez pas sans votre spécialiste.

Cinquième étape : informer les locataires

Quand vous avez des résultats ou un chantier à annoncer, l'information aux locataires doit rester factuelle. Un bon courrier dit ce qui a été fait, ce qui est prévu, à quelle date et à qui s'adresser. Il ne dramatise pas et ne minimise pas.

Pour toute question de santé, renvoyez le locataire vers son médecin traitant ou vers le médecin cantonal : la régie n'est pas là pour évaluer un cas individuel. Si une famille s'inquiète d'écailles de peinture ou d'un enfant exposé, vous pouvez aussi l'orienter vers nos pages locataire et peinture écaillée et enfant qui a mangé de la peinture, qui renvoient aux autorités compétentes.

Pour l'eau potable, l'OPBD fixe une valeur maximale du plomb de 5 µg/l. Si des locataires posent la question, la page eau qui a stagné donne les explications de base.

Sixième étape : planifier les travaux

Selon les résultats, le calendrier se règle sur l'état réel des surfaces. Un chantier qui produit des déchets contenant des polluants relève aussi de l'article 16, alinéa 1, lettre b de l'OLED (RS 814.600), seul texte du droit fédéral qui nomme le plomb : il prévoit un plan d'élimination des déchets lorsqu'on doit s'attendre à des déchets contenant des polluants tels que des PCB, des HAP, du plomb ou de l'amiante. La suite possible est décrite dans la page après le diagnostic.

Check-list pour la régie

• Dresser la liste des immeubles avec année de construction et rénovations connues
• Repérer les immeubles dont l'historique est incomplet
• Noter les travaux prévus sur les peintures, les fenêtres et les conduites
• Demander le diagnostic avant le début du chantier
• Prévenir les locataires par écrit, avec les dates et un interlocuteur
• Conserver le rapport dans le dossier de l'immeuble
• Renvoyer toute question de santé vers le médecin traitant ou le médecin cantonal

La check-list complète est disponible sous forme d'outil.

Questions fréquentes

Une régie est-elle obligée de faire un diagnostic plomb sur tous ses immeubles ?

Aucun des faits que nous avons relevés dans le droit fédéral ne fixe une telle obligation générale pour les immeubles de logement. Le Code des obligations ne contient d'ailleurs pas le mot « plomb ». Les règles peuvent toutefois varier selon le canton et selon le projet : renseignez-vous auprès de votre canton ou de votre spécialiste avant de décider.

Par quel immeuble faut-il commencer ?

Par ceux où des travaux sont prévus à court terme et dont l'historique est le moins connu. Le diagnostic se demande avant le chantier, ce qui permet d'ajuster le calendrier plutôt que de subir un arrêt.

Qui prend en charge le diagnostic : le propriétaire ou le locataire ?

Le diagnostic préparatoire à des travaux est en principe une dépense du propriétaire ou du maître d'ouvrage, donc du mandant de la régie. Le détail dépend du contrat de bail et du mandat de gérance : vérifiez-les ou demandez conseil à votre juriste.

Que dit le droit du bail sur l'état de l'appartement ?

L'article 256 du Code des obligations traite de l'état approprié de la chose louée. Il ne mentionne pas le plomb, mais il fonde l'idée que le bailleur doit remettre et maintenir un logement en état convenable. L'application à un cas concret relève d'un conseil juridique.

La vente d'un immeuble est-elle concernée ?

Oui, de façon indirecte. Les articles 197 et 199 du Code des obligations prévoient la garantie des défauts du vendeur, même ignorés, et rendent nulle une clause d'exclusion si le défaut a été dissimulé frauduleusement. Pour la vente, consultez la page vendre un bien ancien.

Faut-il informer les locataires avant le diagnostic ?

Un courrier simple, avant l'accès aux logements, évite les malentendus : il précise la date, la raison de la visite et la personne de contact. Il n'a pas besoin d'être long, mais il doit rester factuel et sans alarmisme.

Que répondre à un locataire inquiet pour sa santé ?

Ne faites aucune évaluation vous-même. Renvoyez la personne à son médecin traitant ou au médecin cantonal, et partagez uniquement les informations factuelles dont vous disposez, par écrit.

Le plomb concerne-t-il aussi l'eau des immeubles ?

Oui, pour les conduites anciennes. L'OPBD fixe une valeur maximale du plomb dans l'eau potable de 5 µg/l. Pour une maison ou un petit immeuble, voyez aussi maison avec conduites anciennes.

Comment obtenir un devis pour plusieurs immeubles ?

Décrivez chaque immeuble avec les critères habituels : type, surface, nombre de logements, année de construction, éléments à examiner et chantier prévu. Le spécialiste de votre région vous remet ensuite un devis gratuit et sans engagement, adapté à votre parc.

Sources

• Code des obligations, RS 220, art. 197, 199, 200 et 256, état au 01.10.2026 : Fedlex
• Ordonnance sur la limitation et l'élimination des déchets (OLED), RS 814.600, art. 16 : Fedlex
• Ordonnance du DFI sur la déclaration d'observations cliniques, RS 818.101.126, état au 06.05.2026 : Fedlex