Vendre une maison ancienne : que faire du sujet du plomb ?

Le plomb dans une vente : un sujet d'information plus que d'obligation

Un bien construit il y a longtemps peut contenir du plomb à plusieurs endroits : anciennes peintures, conduites d'eau, joints ou éléments de toiture. Quand on vend, on se demande donc légitimement s'il faut le signaler, le faire vérifier ou ne rien dire du tout.

Cette page présente le cadre juridique tel que le relève le site, sans prétendre remplacer l'avis d'un notaire ou d'un juriste. Elle vous aide à distinguer trois choses : ce que le droit fédéral écrit, ce que vous savez de votre bien et ce qu'un diagnostic volontaire peut ajouter au dossier de vente.

Si vous êtes de l'autre côté de la table, la page consacrée à l'achat d'un bien ancien prend l'angle de l'acquéreur.

Ce que dit le droit fédéral

Le relevé réglementaire du site a examiné le Code des obligations (RS 220), dans son état du 1er octobre 2026. Le mot « plomb » n'y apparaît pas : le texte ne prévoit donc aucune règle propre au plomb pour la vente d'un bien.

Les règles générales de la vente s'appliquent néanmoins. Selon le Code des obligations (art. 197), le vendeur répond des défauts de la chose, même s'il ne les connaissait pas. L'art. 199 précise qu'une clause qui exclut cette garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé un défaut à l'acheteur. L'art. 200 figure aussi dans la liste des dispositions relevées pour ce sujet.

Ces articles ne disent pas qu'un bâtiment contenant du plomb est défectueux. Ils posent un cadre : ce qui compte, c'est ce que le contrat promet, ce que l'acheteur pouvait attendre et ce que le vendeur a su et tu.

Pour la location, l'art. 256 du même code exige que le bailleur délivre la chose dans un état approprié à l'usage convenu. Il intéresse le propriétaire qui vend un immeuble loué, car les locataires restent en place ; la page sur le rôle des régies et gérances détaille cet angle.

Un diagnostic est-il obligatoire avant de vendre ?

Le relevé n'a trouvé, dans les textes fédéraux examinés, aucune obligation de faire établir un diagnostic du plomb pour vendre un bien. Le seul texte fédéral relevé qui nomme le plomb est l'ordonnance sur la limitation et l'élimination des déchets (OLED, RS 814.600, art. 16 al. 1 let. b). Il concerne les travaux : un plan d'élimination des déchets est exigé quand on peut s'attendre à des déchets contenant des polluants « tels que des PCB, des HAP, du plomb ou de l'amiante ».

Autrement dit, la vente seule ne déclenche pas de diagnostic. Des travaux, eux, peuvent le faire, et c'est souvent là que le sujet revient : un acheteur prévoit une rénovation, ou vous en faites une avant de vendre. Dans ce cas, voyez le diagnostic et la page sur la rénovation d'un appartement ancien.

Cantons et communes peuvent poser leurs propres exigences. Pour votre situation, renseignez-vous auprès de l'autorité cantonale compétente, ou décrivez-nous votre bien : nous vous mettons en contact avec un spécialiste de votre région.

Ce que le vendeur peut transmettre à l'acheteur

Sans obligation de diagnostic, rien n'empêche d'être transparent. Le tableau ci-dessous compare deux manières de documenter le sujet.

Le plus utile est souvent de réunir ce que vous avez déjà : année de construction, rénovations connues, plans, factures de travaux, changement de conduites ou de fenêtres. Un acheteur y voit une preuve de sérieux, et vous évitez le reproche d'avoir caché ce que vous saviez.

Voici une liste à parcourir avant de rédiger l'annonce ou de rencontrer un acquéreur :

• Noter l'année de construction et les rénovations connues
• Retrouver les factures et plans des travaux sur les peintures, fenêtres et conduites
• Repérer les éléments que vous ne connaissez pas (cave, combles, dépendances)
• Consigner par écrit ce que vous savez et ce que vous ignorez
• Demander conseil au notaire sur la formulation du contrat
• Décider si un diagnostic volontaire a du sens avant la mise en vente

Pour vous orienter, l'outil Mon bâtiment est-il concerné ? pose quelques questions sur l'âge et l'état du bien, et Ma check-list vous aide à préparer le dossier.

Ne pas dissimuler : le point sensible

Le Code des obligations (art. 199) retient qu'une clause d'exclusion de la garantie ne protège pas le vendeur qui a frauduleusement caché un défaut. Concrètement, si vous savez qu'un élément pose un problème et que vous le taisez, une clause « vendu tel quel » ne vous couvrira pas nécessairement.

À l'inverse, une information donnée honnêtement, par écrit, réduit les malentendus. Dites ce que vous savez, indiquez ce que vous ignorez, et laissez l'acheteur décider de faire examiner le bien s'il le souhaite. Pour la rédaction exacte, un notaire ou un juriste reste l'interlocuteur adapté ; ce site n'en donne pas.

Pourquoi faire réaliser un diagnostic volontaire

Un diagnostic n'est pas une formalité. Il apporte une information qui n'existe pas autrement : où le plomb se trouve effectivement dans le bâtiment, et sous quelle forme.

Quelques repères techniques donnés par les sources officielles aident à lire un rapport :

• pour les peintures, l'ORRChim fixe une teneur maximale en plomb de 0.01 % en masse (= 100 mg/kg) ;
• le canton de Genève, par la directive SABRA, utilise un critère de décision surfacique de 500 µg/cm² (= 0,5 mg/cm²) ;
• pour l'eau potable, l'OPBD fixe une valeur maximale du plomb de 5 µg/l.

Ces valeurs concernent des matériaux ou de l'eau précis. Seul un spécialiste peut dire si elles sont atteintes chez vous, et un rapport ne dit pas qu'un bien est « sans plomb » : il décrit ce qui a été examiné et prélevé.

Un diagnostic volontaire se justifie surtout dans ces cas :

• un acheteur potentiel annonce des travaux de rénovation importants ;
• l'immeuble comprend plusieurs logements loués ;
• vous souhaitez connaître l'état des conduites avant la vente ;
• des peintures anciennes s'écaillent dans des locaux fréquentés par des enfants.

Pour comprendre la suite d'un tel rapport, voyez l'analyse en laboratoire et la page sur ce qui suit un résultat, l'assainissement.

Et le coût d'un diagnostic ?

Le site n'affiche aucun prix. Le devis dépend de critères : type et surface du bâtiment, nombre de pièces ou de logements, année de construction, éléments à examiner, nombre de prélèvements et d'analyses, accès aux lieux et échéance de la vente. Qui paie est une question à régler dans le contrat de vente : en général, c'est le vendeur qui décide de le demander, mais rien n'impose de le faire.

Pour comparer des offres, décrivez votre bien le plus précisément possible dans la demande de devis, gratuite et sans engagement. Le fonctionnement de la mise en relation est expliqué sur la page Comment ça marche.

Questions fréquentes

Dois-je faire un diagnostic du plomb avant de vendre ma maison ancienne ?

Le relevé du site n'a trouvé aucune obligation fédérale de diagnostic du plomb propre à la vente. Le Code des obligations, dans son état du 1er octobre 2026, ne contient pas le mot « plomb ». Des règles cantonales ou liées à des travaux peuvent exister : renseignez-vous auprès de l'autorité de votre canton.

Puis-je vendre « tel quel » une maison qui contient du plomb ?

Une clause d'exclusion de la garantie existe en pratique, mais selon l'art. 199 du Code des obligations elle est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé un défaut. Ce qui compte est donc ce que vous savez et ce que vous avez dit. Un notaire peut vous conseiller sur la formulation.

Le vendeur répond-il d'un défaut qu'il ignorait ?

Selon l'art. 197 du Code des obligations, le vendeur répond des défauts de la chose même s'il ne les connaissait pas. Reste à savoir ce qui constitue un défaut dans votre cas, question que seul un juriste peut trancher au vu du contrat et de l'état réel du bien.

Dois-je signaler la présence de plomb à l'acheteur ?

Aucun texte fédéral relevé ne prévoit une obligation d'information propre au plomb. En revanche, taire une information importante que vous connaissez peut vous exposer, comme l'indique l'art. 199. Transmettre ce que vous savez, par écrit, est la voie la plus prudente.

Qu'est-ce qui déclenche un diagnostic dans une vente ?

Le plus souvent, ce sont les travaux. L'OLED (art. 16 al. 1 let. b) exige un plan d'élimination des déchets lorsqu'on peut s'attendre à des déchets contenant du plomb, entre autres polluants. La vente en elle-même ne le déclenche pas.

Les conduites en plomb doivent-elles être remplacées avant la vente ?

Le relevé n'a pas trouvé d'obligation de remplacer une conduite en plomb. Pour l'eau potable, l'OPBD fixe une valeur maximale de 5 µg/l, et l'OSAV indique que la seule mesure en cas de dépassement est le changement de la robinetterie. Voyez aussi la page sur les maisons avec conduites anciennes.

Un diagnostic fait baisser la valeur de mon bien ?

Le site n'a aucun élément chiffré sur ce point et ne s'avance donc pas. Ce qu'on peut dire, c'est qu'un acheteur qui reçoit un rapport clair sait à quoi s'attendre pour ses travaux, ce qui limite les discussions de dernière minute.

Un acheteur peut-il exiger un diagnostic ?

Rien dans les textes relevés ne le permet comme droit général. Il peut le demander dans la négociation, ou faire réaliser un examen à ses frais avec votre accord. Ce point se règle dans le contrat de vente.

Qui paie le diagnostic dans une vente ?

C'est une question contractuelle, sans règle fédérale relevée. Le vendeur le commande généralement s'il veut se prémunir, l'acheteur s'il prévoit des travaux. Le devis, lui, dépend de critères techniques et non d'un tarif affiché sur ce site.

Que faire si je découvre du plomb après avoir signé ?

Gardez les preuves, notez la date et ne touchez pas aux surfaces suspectes. Le sujet relève alors de la garantie des défauts et d'un conseil juridique. Pour un chantier concerné, voyez la découverte en cours de chantier.

Puis-je poncer ou décaper les peintures avant de vendre pour « faire propre » ?

Il vaut mieux s'en abstenir : les autorités déconseillent de poncer ou de décaper soi-même une peinture ancienne susceptible de contenir du plomb. Lisez d'abord la page sur le ponçage et décapage, et confiez ce travail à un professionnel après diagnostic.

Mon enfant ou un locataire a des symptômes : que faire ?

Ce site ne donne aucun conseil médical. Le saturnisme, c'est-à-dire l'intoxication au plomb, relève du médecin traitant ou du médecin cantonal, qui peuvent seuls apprécier une situation individuelle.

Sources

• Code des obligations (RS 220, art. 197, 199, 200, 256), état au 1er octobre 2026 : Fedlex
• Ordonnance sur la limitation et l'élimination des déchets (OLED, RS 814.600, art. 16) : Fedlex
• OSAV, explications sur l'ordonnance sur l'eau potable (OPBD), juillet 2026 : OSAV