Acheter une maison ancienne : que faire pour le plomb ?

Pourquoi se poser la question avant l'achat

Une maison ou un appartement ancien a souvent beaucoup de charme. Il a aussi une histoire de rénovations que l'acheteur ne connaît pas toujours : couches de peinture successives, conduites d'eau remplacées en partie seulement, éléments de façade ou de toiture repris à des époques différentes. Le plomb peut se trouver dans certains de ces éléments, sans que rien ne le laisse deviner à la visite.

Ce n'est pas une raison de renoncer à un achat. C'est une raison de poser les bonnes questions au bon moment, c'est-à-dire avant la signature et avant d'engager des travaux. Cette page s'adresse à l'acheteur : elle explique ce que dit le droit fédéral, ce qu'il est utile de demander au vendeur et à quel moment un diagnostic réalisé par un spécialiste de votre région devient pertinent.

Le site ne réalise aucun diagnostic lui-même : il explique et vous met en contact avec un spécialiste.

Ce que dit le droit sur la vente d'un bien

Le Code des obligations (RS 220) ne contient pas le mot « plomb » : l'état de la législation au 1er octobre 2026 ne prévoit donc aucune règle spécifique au plomb dans la vente immobilière. Ce sont les règles générales de la vente qui s'appliquent.

• L'article 197 prévoit que le vendeur garantit les défauts de la chose, même s'il ne les connaissait pas.
• L'article 199 indique qu'une clause qui exclut ou limite cette garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé un défaut à l'acheteur.

Concrètement, la présence de plomb dans un bien n'est pas, en soi, un défaut au sens du Code des obligations. Tout dépend de ce qui a été annoncé, de l'usage prévu et des circonstances. Dans un contrat de vente, la garantie est d'ailleurs souvent limitée par une clause : c'est le notaire qui vous renseigne sur la portée exacte de celle de votre acte. Pour le plomb, la protection la plus sûre reste donc l'information obtenue avant de signer.

Le droit fédéral n'oblige pas non plus, à notre connaissance des textes cités ici, à remplacer une conduite d'eau en plomb : l'ordonnance sur l'eau potable (OPBD) fixe une valeur maximale de 5 µg/l, et l'OSAV indique que la seule mesure en cas de dépassement est de changer la robinetterie. Une obligation de remplacer la conduite n'a pas été trouvée dans les textes consultés (relevé du 3 novembre 2026). Sur ce sujet, voyez aussi la page maison avec conduites anciennes.

Les questions à poser au vendeur

Posez-les par écrit, gardez les réponses et demandez les documents qui les confirment. Un vendeur de bonne foi n'a aucune raison de refuser.

Sur l'histoire du bâtiment

• Quelle est l'année de construction, et quelles sont les rénovations connues ?
• Les peintures intérieures et extérieures ont-elles été refaites, et par qui ?
• Des conduites d'eau ont-elles été remplacées, entièrement ou en partie ?
• Un diagnostic de polluants, une expertise ou un rapport de laboratoire existe-t-il déjà ?

Sur l'état actuel

• Y a-t-il des zones de peinture écaillée, farinante ou très ancienne ?
• Des dégâts d'eau ou des travaux de toiture ont-ils eu lieu ?
• Le vendeur a-t-il déjà fait poncer, décaper ou démolir quelque chose ?

Cette dernière question compte : des travaux passés peuvent avoir déplacé de la poussière dans la maison. Ne vous lancez jamais vous-même dans un ponçage ou un décapage de peinture ancienne pour « voir » ce qu'il y a dessous ; les autorités le déconseillent, comme l'explique la page travaux soi-même.

La check-list de l'acheteur

Le tableau suivant résume le déroulé logique : ce que l'on demande, ce que l'on regarde par rapport aux travaux prévus, et ce que l'on décide ensuite.

Les travaux prévus changent la question

Le même bien ne pose pas les mêmes questions selon ce que vous comptez en faire. Habiter tel quel, rénover une pièce, ouvrir une cloison, refaire les fenêtres ou transformer entièrement l'intérieur : plus les travaux touchent de matériaux anciens, plus il est utile de savoir ce qu'ils contiennent avant de commencer.

• Peintures et enduits : la teneur maximale en plomb des peintures est fixée par l'ORRChim à 0,01 % en masse (soit 100 mg/kg). Cette limite concerne les peintures mises sur le marché aujourd'hui, pas celles qui recouvrent déjà les murs d'un bâtiment ancien. Un diagnostic dit ce qu'il en est pour les couches en place.
• Menuiseries et fenêtres : une rénovation mobilise souvent des travaux de décapage ou de démontage. La page rénover des fenêtres détaille ce qu'il faut examiner.
• Démolition ou transformation lourde : l'OLED (RS 814.600, art. 16 al. 1 let. b) est le seul texte du droit fédéral qui nomme le plomb. Il demande un plan d'élimination des déchets lorsqu'il faut s'attendre à des déchets contenant des polluants « tels que des PCB, des HAP, du plomb ou de l'amiante ». Un chantier important peut donc exiger un plan, établi sur la base d'un repérage préalable.
• Rénovation d'un appartement : voyez la page rénovation d'un appartement ancien pour un autre exemple de projet.

Pour situer rapidement votre projet, l'outil mon bâtiment est-il concerné ? pose quelques questions simples sur l'année de construction et les travaux envisagés.

Quand demander un diagnostic

Le bon moment dépend de votre calendrier d'achat.

1. Avant de signer, si vous avez l'accès au bien et l'accord du vendeur : le résultat vous informe sur ce que vous achetez et peut nourrir la discussion.
2. Entre la signature et le début des travaux, si l'accès était impossible avant : le diagnostic fait partie de la préparation du chantier, au même titre que le métré ou les plans.
3. Au plus tard avant le début de tout chantier qui touche des peintures, des enduits ou des conduites anciennes.

Un diagnostic se déroule en deux temps : un repérage sur place par un spécialiste, puis l'analyse en laboratoire des échantillons prélevés, détaillée sur la page analyse en laboratoire. Le principe général du diagnostic est présenté séparément. À titre de repère, la directive SABRA du canton de Genève retient un critère de décision surfacique de 500 µg/cm² (soit 0,5 mg/cm²) ; ce critère est propre à cette directive et ne vaut pas pour toute la Suisse romande.

Le rapport ne délivre pas un « certificat sans plomb ». Il décrit ce qui a été examiné, ce qui a été trouvé et ce qu'il convient de faire ensuite, par exemple lors d'un assainissement.

Ce qui fait varier un devis de diagnostic

Aucun montant n'est donné ici : le devis dépend de votre situation. Les critères qui comptent sont le type et la surface du bien, le nombre de pièces ou de logements, l'année de construction, les éléments à examiner, le nombre de prélèvements et d'analyses, l'accès aux locaux et le calendrier d'un chantier prévu.

Dans le cadre d'un achat, la question de savoir qui prend en charge le diagnostic se règle entre acheteur et vendeur : elle se négocie, et le notaire peut l'indiquer dans l'acte. Aucun fait fourni ne fixe une règle générale sur ce point.

Une démarche en trois gestes

• Noter l'année de construction et les rénovations connues
• Poser par écrit les questions au vendeur et conserver ses réponses
• Lister les travaux envisagés avec votre architecte ou vos entreprises
• Demander le diagnostic avant de commander ou de commencer le chantier

Vous pouvez compléter cette liste avec l'outil ma check-list. Quand vous êtes prêt, demandez un devis gratuit et sans engagement : nous vous mettons en contact avec un spécialiste du diagnostic de votre région.

Questions fréquentes

Un vendeur doit-il m'informer de la présence de plomb ?

Le Code des obligations ne mentionne pas le plomb. Il prévoit une garantie générale des défauts, même ignorés du vendeur (art. 197), et la nullité d'une clause d'exclusion si un défaut a été dissimulé frauduleusement (art. 199). Pour votre cas précis, adressez-vous à votre notaire.

Le plomb est-il un défaut qui permet d'annuler la vente ?

Cela dépend des circonstances : de ce qui a été annoncé, de l'usage prévu et de la portée de la garantie dans l'acte. Aucun texte cité ici ne traite le plomb en tant que tel. Un conseil juridique personnalisé est nécessaire.

Faut-il un diagnostic avant d'acheter ?

Le droit fédéral consulté ne l'impose pas pour un achat. Il reste très utile si vous prévoyez des travaux qui touchent des peintures, des enduits ou des conduites anciennes, puisqu'il informe avant que vous ne vous engagiez.

Puis-je faire diagnostiquer un bien que je n'ai pas encore acheté ?

Il faut l'accord du vendeur, car un repérage suppose d'entrer dans le bâtiment et, souvent, de prélever de petits échantillons. Demandez-le par écrit, éventuellement avant la promesse de vente.

Une conduite d'eau en plomb doit-elle être remplacée ?

Une obligation de remplacer la conduite n'a pas été trouvée dans les textes consultés. L'OPBD fixe une valeur maximale de 5 µg/l, et l'OSAV indique que la mesure en cas de dépassement est de changer la robinetterie.

Que faire si je découvre du plomb après l'achat ?

Ne poncez ni ne décapez rien vous-même. Faites examiner la situation par un spécialiste, et lisez la page plomb découvert en cours de chantier si des travaux ont déjà commencé.

Qui paie le diagnostic lors d'un achat ?

Aucune règle générale ne figure dans les faits fournis. En pratique, acheteur et vendeur s'entendent, et l'accord peut être consigné dans l'acte de vente. Votre notaire vous renseigne.

Cette page remplace-t-elle l'avis d'un médecin ou d'un juriste ?

Non. Pour une question de santé, adressez-vous à votre médecin traitant ou au médecin cantonal. Pour une question de contrat ou de garantie, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.

Sources

• Code des obligations, RS 220 (art. 197, 199, 200, 256), état au 1er octobre 2026
• OLED, RS 814.600, art. 16
• Explications relatives à l'ordonnance sur l'eau potable (OSAV), juillet 2026